2017房产估价师《师理论与方法》多选题练习及答案

1.下列估价师的行为中，不符合估价规范的有( )。

A.仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对

B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告

C.估价师认为估价对象有较大投资价值，将相关信息告知特定投资人

D.估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费

E.估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作

2.下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有( )。

A.房屋实际用途 B.土地开发程度

C.房屋建筑结构 D.房屋出租情况

E.房屋维护状况及完损程度

3.影响工业房地产价格的区位因素主要有( )。

A.是否适于安装设备 B.是否易于取得动力

C.是否便于处理废料 D.是否接近大自然

E.是否利于获取原料

4.关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有( )。

A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税

C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同

D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不同

E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果

5.某套期房住宅的套内建筑面积为l20㎡，套内墙体面积为20 rri2，分摊的共有建筑面积为30㎡，套内建筑面积的购买单价为15000元/㎡，购买人采用的付款方式为：首付60万元，余款向银行申请贷款。关于该房地产价格的说法，正确的有( )。

A.使用面积的购买单价为12500元/㎡.建筑面积的购买单价为12000元/㎡

C.名义价格为180万元 D.实际价格为180万元

E.现房价格低于180万元

6.下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素的有( )

A.地形、地势 B.土地开发程度

C.土地用途、容积率 D.朝向、楼层

E.外部配套设施

7.对某房地产转让价格进行评估时，经分析发现将其装修改造后能获得最大收益，这时应遵循的估价原则有( )。

A.替代原则 B.谨慎原则

C.合法原则 D.最高最佳利用原则

E.价值时点原则

8.某小区中有一幢沿街商业楼，一、二层为商业用房，三一六层为住宅，现需评估其中第四层某套住宅价格，拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例，该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比，进行房地产状况调整时，判断错误的有( )。

A.因位于同一小区，区位因素相同，不需进行区位状况调整

B.因同期建造，质量一致，不需进行实物状况调整

C.因房地产权利性质相同，不需进行权益状况调整

D.因楼层相同，不需进行楼层因素调整

E.因临街状况不同，应进行噪声污染因素调整

9.收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有( )。

A.电梯折旧费 B.租赁保证金利息

C.房地产税 D.企业(个人)所得税

E.房屋保险费

10.关于资本化率应用及内涵的说法，正确的有( )。

A.资本化率应用在直接资本化法中

B.资本化率是有效毛收入乘数的倒数

C.资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率

D.资本化率能明确表示房地产的获利能力

E.资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算

11.关于假设开发法中开发完成后的价值的说法，正确的有( )。

A.静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值

B.动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值

C.评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值

D.可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的'价值

E.被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成后的价值

12.在假设开发法的静态分析法中，应计利息的项目有( )。

A.待开发房地产的价值 B.后续建设成本

C.后续管理费用 D.后续销售税费

E.待开发房地产取得税费

13.下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有( )。

A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值

B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平

C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度

D.对可比实例进行市场状况调整

E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估

14.关于路线价法中选取标准宗地的说法，正确的有( )。

A.应一面临街 B.土地形状应为矩形

C.临街宽度与临街深度之比应为1：1 D.用途应为所在区段的代表性用途

E.容积率一般设定为1.0

15. -份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及( )。

A.估价师声明 B.估价假设和限制条件

C.估价特殊说明 D.估价技术报告

E.估价结果报告

　　参考答案：

1. ABD

7. ACDE 10. AE 11. ABCE 12. ABCE

13. BD