2016物业管理师管理实务练习试题

　不定项选择题

1、回答题：

某建设单位通过招投标取得物业项目，并聘请了物业服务企业担任项目的物业服务顾问，帮助解决前期的物业服务问题。在服务过程中，物业服务企业在以下方面提供了建议和意见：(1)项目的结构布局，公共配套建筑、设施、场地的设置和要求。(2)项目定位、物业管理的思路、框架、模式的选择。

以下关于早期介入的说法错误的是( )

A.新建物业竣工之前，建设单位引入的物业服务咨询活动

B.从业主使用、建设单位利益角度提供建议

C.以便物业更好地满足业主的需求，方便物业服务工作

D.对于物业服务企业提出的建议，建设单位可以不采纳

简答题

2、某物业服务公司欲招聘3名保安、2名保洁员工，人事部小许制订了招聘计划，主要内容包括：计划招聘人员总数和人员结构，招聘信息发布的时间、方式与范围等。小许在网站上发布了招聘信息，随后陆续有应聘者来面试。该物业服务公司人事部王经理根据应聘岗位的特征、参加招聘人员的能力与素质等确定不同的选拔方法。通过层层选拔最终确定了5名不同岗位的新员工，开始了人职培训。

请回答下列问题：

11.本案例中，物业服务公司制订的招聘计划的内容还应包括哪些?

12.该物业服务公司可采取的选拔方法有哪些7

13.简述人职培训的主要环节。

14.物业服务企业的培训体系如何选择?

15.该物业服务公司对应聘者进行初审的方法有哪些?

3、 某小区已经人住3年了，业主投诉：①小区内防火防烟门经常处于开启状态;②部分屋顶漏水;③小区周围治安环境乱。物业公司接到业主投诉后及时进行了调查，就业主投诉问题提出解决措施，使投诉事件得到了圆满解决。

请回答下列问题：

11.简述物业服务企业处理业主投诉的一般程序。

12.简述投诉管理体系的基本要求。

13.对于上述业主投诉的问题，物业公司应如何解决?

4、某物业公司负责上海市某小区的物业管理工作，该小区业主陈小姐已有好几个月没缴纳物业服务费了。物业公司上门催缴时，陈小姐以不久前自家卫生间屋顶渗漏，物业公司没有及时进行维修，给其生活造成诸多不便为由，拒缴物业服务费。

请回答下列问题：

11.陈小姐拒缴物业服务费的理由是否恰当?说明理由。

12.物业服务收费定价形式有哪几种?

13.业主与物业服务企业可采取哪种形式约定物业服务费用?

14.物业服务企业的营业成本构成一般包括哪几个部分?

5、 某天，物业公司的值勤保安接到与住户联网的火灾报警器发出的.信号，随即赶赴火灾报警信号发出的住户家门E1，值勤保安听到住户家中有人声响动，但敲门却没有回答。于是，值勤保安就用工具将门强行破开。门破开后，发现家中只有老人带孙子在房间玩，而火灾报警信号则属二F误报，该物业服务企业领导闻讯后立刻赶到住户家中赔礼道歉，并负责修理好损坏的房门。 请回答下列问题：

11.本案例中，值勤保安是否可以强行破门而人?

12.假如该住户确实发生火灾，物业公司应如何紧急处理?

13.通过案例，指出紧急事件善后处理应考虑的因素。

14.请指出在这件事情的处理上，该物业公司的优点和不足。

6、某业主到房地产开发公司办理入住手续，该业主直接找到物业服务企业的经理自我介绍说： “我接到入住通知书已经半年多了，由于工作忙，一直没来办理手续，今天特抽空来办理。”经理说：“没关系，我们一切为用户服务，不论拖多长时间，我们都一样办理。”经理说：“您的材料是否都带齐了?”业主拿出购房合同、人住手续书及付款收据。经理说：“可以了。"业主问：“你们公司的收费标准有批文吗?”经理说：“有，你看，这是房地产开发公司的批文”。业主说：“我最近资金比较紧张，维修基金这一部分能不能缓交?等到房屋大修时，我一定补齐。”经理说：“可以，不过您必须写一个保证。”业主又问：“装修是否要办理手续?”经理说：“只要您不破坏承重墙，就不用办理任何手续了。”业主问：“装修前是否要交一些费用?”经理说：“您自己找人装修就不用交任何费用了。”业主又问：“我是否可以一次缴纳10年的管理费?”经理说：“那太好了，都像您这样我们的服务就有保障了。”办完手续，保安部派人来送钥匙。业主接过钥匙问：“还要办理什么手续吗?”经理说：“没有了，您装修完就可以人住了，欢迎您成为我们的新业主。”

请回答下列问题：

14.指出并改正本案例中存在的错误与不妥之处。

15.物业人住准备工作的注意事项有哪些?

16.简述入住期间需注意的问题。

7、物业巡视人员发现某栋高层楼道里有大量木材、旧家具等杂物堆放，有些楼层的杂物堆放已经遮挡住了消防设备。物业巡视人员意识到了事态的严重性，当即告知业主移除这些杂物。

请回答下列问题：

19.消防工作的指导原则是什么?

20.物业服务企业消防管理规定包括哪些内容?

21.消防设施设备管理制度的内容有哪些?

22.物业消防安全检查主要包括哪些内容?

8、某物业服务企业职工在进行清洁外墙的施工过程中，一员工爬梯作业时，由于未站稳，不幸坠落下来，造成股骨骨折及脑震荡，需要住院治疗。

1、物业清洁卫生的管理模式大致可分为(　　)两大类。

A、外包管理及自行作业

B、户内有偿清洁及公区日常保洁

C、垃圾分类收集及统一存放管理

D、专业化服务及提供差异化服务

2、 清洁卫生服务人员在从事高处作业时该注意哪些事项?

9、某住宅小区由甲物业服务企业负责物业管理工作，入住2年后成立了业委会，在前期物业服务合同未到期的情况下，业委会与乙物业服务企业达成口头协议，由乙企业替代甲企业承担该小区的物业管理工作。业主委员会通知甲乙办理移交。

甲以前期物业服务合同未到期为由，拒绝办理移交，后业委会通过用小区楼内广告收人给予补偿的要求换得了甲企业的同意。

现场交接时，乙派项目经理1人，在甲人员陪同下观察了小区内共用部位、共用设施设备及其附属设施的运行状况。观察结果是除部分屋面漏水外，其他部分运行状况正常。

对于屋面漏水，甲解释属保修期，应由开发商解决。于是，甲、乙未将该问题列入移交工作范围。资料交接时，甲向乙移交了开发商提供的前期物业资料。上述情况乙公司给予确认，双方共同签署了交接文件。

问题：

1、本案例物业承接查验的做法存在哪些不当或错误?简要说明理由 ?

2、本案例中甲拒绝办理移交的理由是否有理?说明理由

3、本案例中对于部分屋面漏水，甲公司的解释是否恰当?

4、机构更迭时物业资料的移交应包含哪些内容(请列举)?

10、某物业项目处于施工建设阶段，为促进销售，建设单位拟通过公开招投标聘请专业物业服务企业提供早期介入咨询服务。A物业服务企业通过压低物业服务费和提供超值服务的承诺获得了该项目。A企业组建了由一批由工程技术人员构成的早期介入小组，并随即制定了早期介入工作方案，内容主要包括：物业管理用房的设置与要求;物管服务收费标准及方法的确定;相关技术资料及文件的收集;设施设备安装调试的跟进与现场施工跟踪等。

问题：

1、根据本案例提供的材料，A企业的早期介入工作有哪些不当和错误?

2、根据该项目具体情况，列举早期介入工作的主要内容。

3、根据该项目具体情况，分析项目早期介入存在的风险。