房屋调研报告范文（精选3篇）

在当下这个社会中，我们都不可避免地要接触到报告，通常情况下，报告的内容含量大、篇幅较长。为了让您不再为写报告头疼，以下是小编为大家收集的房屋调研报告范文（精选3篇），欢迎阅读与收藏。

随着我国市场经济的飞速发展，大量的社会劳动力涌向城镇。据不完全统计，目前,全国有超过2亿农民转移到城镇和乡镇企业就业。他们大多租住居民住宅，因出租屋消防安全条件差、管理薄弱，违章用火、用电、用气现象大量存在，火灾频发，伤亡突出，已成为影响流动人口集中地区火灾形势稳定的苗头性问题。出租户火灾在大多数城市火灾当中占了相当大的比例，人员伤亡数量呈上升趋势。20xx年xx市发生的多起亡人火灾事故中就有近1/3为出租户火灾。

一、出租屋存在的消防安全隐患分析

1、出租房大多属于市民的闲置房，部分房子建造年代较久，个别甚至是危房，房屋的承重结构和屋面大多以木质为主，耐火等级较低，一旦发生火灾，蔓延速度快，且这些建筑经常成片相连。加之这些房屋所处地区的消防设施和水源不充足，火灾发生后水源和道路交通成了控制和扑灭火灾的最大障碍。

2、出租人漠视消防安全责任。许多出租人对出租房进行改造时，根本不考虑房屋的装修是否符合消防安全标准，大量采用可燃材料装修，增加了火灾的负荷。承租人消防安全意识淡薄，往往只注重房子的租金、地段、面积以及家具设施，而不考虑房屋的灭火设施、疏散通道、安全出口等消防安全方面的问题。他们缺乏必要的消防安全知识，防火安全意识不足，火灾发生后疏散逃生能力差。这是出租户当中发生火灾导致人员伤亡的一个重要因素。不仅如此，租住户为了节约开支，还经常将液化气罐及炉灶等放置室内，采用明火煮饭煮菜，使一间房子既当厨房又当卧室。

3、电器线路敷设不规范。出租户内的电器线路设置不规范，电器线路比较陈旧，违章使用大功率电器，这些经常会造成短路、超负荷等情况从而直接导致发生火灾。

4、出租户大部分未能配备基本的消防器材和设施，缺乏初起火灾的自救能力。安全出口和疏散通道比较少，且防盗的设施安装比较到位，防盗门窗、铁栏栅等成了火灾发生后人员疏散的最大障碍。

5、很多出租屋里设置家庭式小作坊，各种电器设备和明火为火灾事故埋下了祸根。

这些问题的存在不是某一个单方面的原因所导致的，是社会经济发展和变化带来的一个新的问题，也是城市发展和文明面临的一个新课题。由于出租房火灾造成的财产损失小，人员伤亡基本在十人以下，造成的社会影响面小，政府和消防机构在近几年的消防工作重点是在公众聚集场所和危险物品上。但随着公众聚集场所火灾在消防机构的严密监控和业主的重视下，消防安全环境得到了很好的改善，近两年发生在公众聚集场所和危险物品上的重特大火灾的数量正在大量减少。社会关注的消防安全焦点和我们消防机构的工作重点也正在向居民和出租屋上转移。

二、隐患整治对策

出租屋的大量存在，它是我们社会主义市场经济发展的一个衍生物。同时也给我们的消防安全工作也提出了考验。下面，笔者试就如何做好出租屋的消防安全工作，如何充分贯彻落实部局关于加强出租屋消防安全管理工作谈几点建议：

1、做好政府的参谋，加强城镇的消防规划，加大对老城区改造的力度，把那些消防水源不足、消防车通道不畅、耐火等级低的老式居民区从城市中消除出去。对于一时难以落实改造的老城区，要加强对消防车通道和消防水源的改造和建设，确保火灾发生后能够及时得到救助。

2、加强社会面消防安全宣传，使我们出租户乃至每一个公民掌握一些基本的消防安全方面的自防自救知识。各级政府和消防机构当通过电视、网络、报纸、画册！各种媒体做好消防知识的宣传。可通过居（村）委、派出所等基层工作单位通过上门的形式，发传单、贴画册等形式进行基本的自防自救技能的宣传，使我们的出租人以及承租者对消防安全有一个基本的了解，也可通过附近的学校对外来务工人员的子弟进行宣传教育。做好消防知识的宣传，使我们的群众掌握一些基本的自防自救知识和技能，这样的防火工作是一个长期的工作，同时也是一个事半功倍的工作。

3、充分发挥派出所消防监督管理和服务职能。目前各地派出所消防监督工作都在稳步推进中，大部分地区制定了相应的规章和制度来保障派出所的消防工作。其中居民的防火监督检查、宣传、服务是派出所的一项重要消防工作，同时《租赁房屋治安管理规定》第五条也明确了派出所对出租屋的消防监督管理职能。我们可以通过户籍管理工作，通过对出租屋的监督工作，在租赁关系发生之前，通过对房屋消防安全状况的审核，以简易审核的形式对出租屋内的疏散通道、安全出口、电器线路以及用火器材进行审核和验收，督促出租户配备必要的灭火器材，对于不能满足消防安全管理规定，不得进行租赁。同时民警在平时下地区工作的同时，对出租屋的消防安全状况进行监督检查和督促隐患的整改。

4、明确各方职责，从多个方面做好消防安全工作。我们很多企事业单位没有做好消防安全工作，导致火灾发生，其主要原因都是责任没有落实，或者是责任不明确。不知道自己在预防火灾和发生火灾后应履行什么义务和职责。我们出租户也是如此，很多事故也正是因为责任不清不明所造成的，且发生火灾后涉及户数多，社会影响大，纠纷多，给我们的基层政府带来了很大的工作和经济压力。对此我们就要在租赁关系发生之前通过居（村）委、派出所签订好责任书，督促出租人在房屋结构、内部装饰、消防器材设施，疏散通道、安全出口、电器线路等上面做好硬件的保障工作，同时出租人也应同承租人签订相应的责任书，督促承租人在对房屋使用过程当中做好相应的防火工作。另外我们居（村）委、派出所可以通过平时的工作，督促出租屋积极加入财产保险，这样火灾发生后各方面都会有了一个经济保障。

近年来，随着国民经济迅猛发展、社会城镇化进程不断加快和城镇建设规模不断扩大，房屋租赁市场日益活跃起来，工业、商业、住宅和办公等各类房屋的租赁活动不断增多，城镇房屋出租业得到了快速发展，这对发展经济和改善居民生活起到积极的推动作用，但房屋出租户纳税意识淡薄，租赁双方由于受经济利益的影响，想方设法隐瞒房屋租赁收入，这给房屋租赁业税收征管工作带来相当大的困难，房屋租赁业税收流失现象较为普遍。

一、房屋租赁业税收征管存在的问题

1、房屋租赁大部分是个人与个人之间的租赁，收入控管难。

（1）房屋租赁行为大部分是出租户将私有房屋出租给个人生活居住及出租给小型私营企业或个体经营者，因承租者业务较小，交纳房屋租金大部分是即时租赁，即时收取租金，不需要开具发票，业主多以自制收据或白条代替正式发票，租赁收入核查难度大，税源难以控制。

（2）有相当部分私房出租户一年签订一次合同，一次性结清租金，有的甚至一次性结清几年房租，由于税务机关对租赁信息掌握的滞后，无法及时找到出租户，承租户又不愿代为缴纳，给税款征收工作带来困难。

（3）部分下岗职工或不达起征点的业户对国家下岗再就业和不达起征点税收优惠政策精神片面理解，认为减免的税收应包括缴纳房产类税收，加之税务机关税法宣传力度的不到位，纳税人对房产税收的征管产生不少怨言，抵触情绪很大。

2、租赁双方恶意勾结，降低计税依据，租赁收入认定难。

（1）出租方将房屋出租后，正常使用和结算租金的是正式租赁合同，但为了达到少缴税的目的，提供给税务却是虚假的合同（甚至是经过公证处公证的假合同），其合同金额远远低于原始签订并实际操作的合同，而税务机关对其收入取证相当难，由于其手续完备，税务机关只能按照虚假合同计征税收，虽然税务机关有核定征收权限，但实际征管工作中难以操作。

（2）出租方将房屋出租后，不签订房产租赁合同，以内部承包名义，签订虚假的联营承包合同，按期从承租方取得固定收入，变相将实际的租金收入人为地转化为联营利润，税务机关难以认定。

3、特权思想严重，政府机关的税款征收难

政府机关作为政府的'财政供给对象，作为一个政府行政管理部门，发生房屋租赁纳税义务，理应带头缴纳相关税(费)，但实际上这些单位特权思想占主导地位，内部资产账目不清，纳税意识非常淡薄，出租房产与自用房产混在一起，偷逃出租房屋的税款，或以各种理由不缴或少缴出租房屋税收，加大了税务机关的征管难度，给社会带来很大的负面影响。

4、政府职能部门管理弱化，部门信息取得难。

由于城镇化进程不断加快，银行利率不断降低，许多人将购置房产作为一种投资行为，这对市场经济的发展无疑是件好事，但由于目前政府职能部门管理的弱化，房屋租赁市场基本上处于管理无序、监督不力的状况。房屋出租经营是一项特殊的经济活动，按照有关部门的规定，房屋租赁经营应取得房产管理部门颁发的《房屋租赁许可证》、公安部门颁发的《房屋租赁治安管理许可证》和乡镇街道办事处签订的《房屋租赁计划生育责任书》等，但在实际工作中，经调查发现房屋出租基本上没有纳入这些部门的监管范围，税务机关要想从这些部门获取有价值信息难度可想而知。

5、税收法律法规不完善，税收政策执行难。

（1）根据税法规定，房屋出租要缴纳营业税及附加、印花税、房产税，以及按收入扣减一定的费用依10%或20%的税率缴纳个人所得税等，税收负担较重；而自行经营的纳税人仅按房产原值减除10-30%后的余额后，按1.2%的税率征收房产税，税收负担则相对较轻，不同的经营方式，税收负担差异较大，有失税收公平原则，税款征收难度大。如，面积为200平方米、原值90万元的房屋，年出租租金收入9.6万元，按原值计算年应缴纳房产税0.86万元，而出租经营按租金收入计算年应缴纳各项税收2.89万元,为自行经营按原值的3.34倍。

（2）国家税务总局1998年下发《关于加强对出租房屋房产税征收管理的通知》文件规定“对出租房屋征收房产税，出租房屋的单位和个人未按规定向房产所在地税务机关申报纳税，在清理检查时，可规定承租人为房产税的代扣代缴义务人”，在实际征管工作中具有很强的现实操作性，但上述规定与现行《征管法》和《营业税暂行条例》相违背，容易引起税务纠纷，还会纵容纳税人不主动履行申报纳税义务。

（3）房屋租赁税收涉及税种众多，计税依据也不尽相同，操作上极不方便，给税收征管带来诸多不便，不便于征纳双方的理解和执行，不同行政区域适用税种的多寡，会产生税负不公，容易造成征纳矛盾的激化，有损税法尊严。

6、税源零星分散，税源监控难。

（1）房屋出租税收征收成本高，征收效率低下，在“任务至上”的计划管理和税收考核体制下，往往对面广量小、税源分散的房屋出租税收没能给予足够重视，加之监控手段落后，国家税收法规相对滞后情况，造成了许多出租户游离于税收监管之外，使税收增长速度远远低于其税源增长速度。

（2）房屋出租点多面广，收入较为隐蔽，而基层税务机关人手又少，征管力量薄弱，加上享受不达起征点或下岗再就业税收优惠的个体工商户在办理税务登记证和相关减免税手续后，就不再申报缴税，对于已养成“以税控管”习惯的基层税务机关来说税源控管难。

二、强化房屋租赁业税收征管的建议

1、完善税收法律，规范税款征收。

（1）完善税收法律体系。提高房产税收政策的立法层次，使房屋租赁业税收征管有章可循，借鉴国际经验，坚持“宽税基、少税种，低税率”的原则，将房屋租赁业税收如房产税、土地使用税等税收合并统一征收营业税，设计合理的房屋租赁业营业税税率，建议选择10%—20%之间较为适宜。

（2）完善房屋租赁监管法规。一是规范房屋租赁市场政策税收监管措施，建立房屋租赁市场指导租金制度，以市场租金价格为依据，政府测算、制定并公布阶段性租金，宏观引导房屋租赁市场的良性发展，并实行房屋租赁登记备案程序，发生房屋租赁行为，租赁双方必须签订房产管理部门印制统一格式的房屋租赁合同，合同金额执行房产管理部门统一制订的政府指导价，合同事项中注明应缴纳的税款和合同需报送税务机关备案等事项；二是考虑到出租方会通过合同、协议将税负转嫁给承租方，法律应明确规定房屋出租方出租房屋如果没有按期申报纳税，限定承租方在规定期限内找到出租方，并要求出租方按规定缴纳税款及滞纳金，否则承租人将承担连带纳税义务，也可以通过法律规定直接由承租方缴纳或由承租方担负代扣代缴义务。

（3）改变房产税收计税依据。科学认定房产出租行为经营方式，租赁双方必须提供实行房产证、身份证、营业执照、税务登记证和承租合同等资料，确保能准确区分房屋自营行为和租赁行为，对自营行为改从原值征收为从市值征收，定期评估房产价值，使计税价值与房屋实际价值相差不大，从而实现从值与从价征收的税负相对公平。

2、加强登记管理，健全征管档案。

（1）加强登记管理。要求房屋出租人发生纳税义务，自租赁之日起30日内，按照《征管法》的规定持房屋产权证明、租赁合同、居民身份证等资料，到房屋所在地主管税务机关办理税务登记或临时税务登记。

（2）加强部门配合。结合房地产税收一体化管理，加强与国税、地税、公安、工商、房产、土地和城建等职能部门的联系，建立科学的信息采集机制，积极开展房屋出租税源普查，充分掌握房屋租赁的第一手资料，将所采集的资料与征管信息进行比对，真正建立起分街道、分经济类型的税源档案，使税源信息涵盖房产原值、租金收入、产权所有者、承租者及经营方式等各个方面。

（3）加强信息管理。建立房屋租赁业的协税、护税、动态的网络信息平台，开发出租房税收管理软件，规范数据信息采集过程，对房屋租赁实施动态监控，实现数据资源信息共享。

3、强化宣传力度，提升纳税意识。

按照“贴近生活、贴近工作和贴近纳税人”的三贴近原则，充分利用媒体，做好房产税收政策的宣传工作。

（1）房屋租赁涉及到社会各方面,有机关、企事业单位、个体工商户和个人等,还有不少中介机构和服务性单位参与其中，针对房屋租赁税收政策性强、涉及面广、税源分散、征管难度大、纳税意识差、税收流失严重的实际情况，采取广播、电视、报纸、政务公开栏、办税服务厅等多种渠道，广泛宣传房屋租赁税法，帮助纳税人树立依法主动申报纳税的观念。

（2）发挥街道和社区居委会工作优势，采取逐户走访、个别宣传、文体活动等多种形式宣传和普及税法知识，把房产税收征管与社区评先评优相结合，提升纳税人的纳税意识,在全社会真正形成诚信纳税的良好氛围。

（3）广泛宣传依法诚信纳税典型，曝光涉税违法犯罪大案要案，强化震慑教育作用，提高纳税人的税法遵从度和税法宣传的针对性和实效性。

4、探索征管方式，实施源泉控管。

依据纳税人取得的租金特点，分别采取“查账征收”、“核定征收”和“以票控税”三种征管方式。一是对租金收入申报属实，能提供真实有效的合同、协议和收费依据的，以实际取得的租金收入按税法规定依法计算征收各项税款；二是对不申报租金收入或申报不实的，不能提供合同、协议和收费依据或提供的合同、协议和收费依据记载的租金收入明显偏低的，由主管地方地税机关按照房产管理部门制订的政府指导租金标准，以纳税人实际出租的房屋建筑面积和适用的租金标准计算出的应税租金收入，依法计算征收各项税款；三是将“以票控税”作为房屋租赁业税收征管的一项重要手段，通过税务统一发票对税源进行监管，要求承租方办理租金结算手续时应取得租赁业统一发票，出租人凭经过房产管理部门监证的租赁合同开具租赁业统一发票，对取得租赁收入未开具租赁业统一发票的出租人或未能取得租赁发票的承租人，按照《征管法》和《发票管理办法》的规定予以处罚。

5、发挥协税作用，依法委托代征

（1）建立规范化管理的私房租赁市场，根据房产税收征管的特点，依法委托街道办事处（居民委员会）、乡镇政府（村民委员会）、物业管理单位、建设管理部门等单位，按照税务机关提供的政策依据和征管办法，代征出租房屋税款，并定期反馈房产税收征管信息。

（2）利用政府行政手段和财政

会计核算中心的财务管理职能，全面准确核算行政事业单位经营房产原值和房租收入，在准确掌握征管基础资料的前提下，计算房产租赁税收的应纳税额，依法委代核算中心将房屋租赁税款集中划缴入库。

6、加大稽查力度，打击违法行为。

一是深入分析房屋租赁行为的新动向、新特点，有的放矢地开展房产税收专项检查，将重点稽查与日常征管有机结合，整顿和规范房产税收秩序，实现以查促管，以查促收，建立以执法责任制为主体的岗责体系和税务系统内部横向和纵向信息交流的征管体系，提高税务稽查效能；二是加大处罚力度，实施小税重罚，定期向社会公布房屋出租的税款征收、减免税、停歇业、处罚等情况，曝光涉税违法犯罪行为，教育纳税人，震慑不法分子，设立举报电话或信箱，接受社会监督。

土地的国家所有与地上房屋的个人所有之间的矛盾，决定了中国的土地使用制度与房屋所有制度之间，必须建立有效的衔接机制。有的学者希望通过改变土地所有制形态，依靠土地私有化解决问题;也有学者期望通过将土地使用权永久化，解决土地国家所有与房屋个人所有之间的矛盾。笔者想在这里，谈谈自己的几点思考。

土地使用权与房屋所有权

土地所有制度与土地使用制度是一个完整的法律体系。从根本上来说，土地所有制度来源于规定，而土地使用制度则是在授权之下，具体的权利义务安排。

根据我国现行的《土地管理法》，土地使用权(居民用地)70年不变。但70年后，使用权人必须将土地交还给国家。如果地上房屋的使用年限远远超出70年，房屋所有权人是不是还必须交出土地和地上房屋呢?我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定，土地使用权期满的，使用者可以申请续期，并缴纳出让金，重新登记。这样，房屋所有权人可能会面临两种选择：要么缴纳土地出让金，申请续期;要么让出自己的房屋，由国家行使土地所有权。不论何种选择，对于消费者来说都是非常痛苦的事情。但既然土地国家所有，那么，土地使用权不可能永久化，房屋的所有权必然会受制于上所规定的土地所有权。

另有一种情况是，当房屋使用寿命少于土地使用权期限时，应当如何处置?我国居民房屋折旧期限(不等于使用寿命)普遍为30到50年，这就使得房屋在不具有使用价值之后，房屋所有权人仍然拥有土地使用权。解决这个问题的办法相对简单，那就是尽量做到土地使用权期限与房屋使用的寿命相一致，当土地使用权到期之后，房屋所有权自然灭失。我国当前的土地使用制度借鉴了他国的有益经验，并且考虑到了中国的实际情况，具有一定的合理性。但从长远来看，应当逐步考虑将居民的商品房使用寿命与土地使用权期限有机结合起来。通过适当延长土地使用权期限，增加房屋使用寿命，解决可能到来的矛盾。当然，如果房屋使用寿命少于土地使用权期限，那么，在房屋不具有使用价值之后，应当允许原房屋所有权人继续保留土地使用权，并且在法律规定的范围内，充分行使土地使用权。只有这样，才能最大限度地保护原房屋所有权人的利益。

土地使用权续展与赔偿

观念问题解决之后，我们还必须考虑以下三个问题：

首先，土地使用权续展如何缴纳土地出让金?在我国，土地出让金为一次性缴纳，房地产开发商在获得土地使用权时，必须将土地使用权有效期内的所有土地出让金全部缴清。这一规定有利于保护房屋所有权人的利益。但是，如果要求消费者必须一次性缴纳土地使用权续展的费用(土地出让金)，则会给消费者带来沉重的负担。可以按照土地的价值，根据各地不同情况，制定计算的标准，并且依照标准按年征收土地出让金。如果房屋所有权人没有及时缴纳土地出让金，则失去土地使用权。

这种做法的缺点在于，当一个社区若干房屋所有权人没有按时缴纳土地出让金时，政府有关部门是否有权收回该社区的土地使用权?在人口密集的商品房住宅楼里，这样的问题可能会经常出现。可行的解决办法是，建立一种集体谈判机制，在土地使用权期满时，由政府按期收回土地使用权，然后根据法律授权，由政府与业主委员会集体谈判，谈判的结果适用于所有的房屋所有权人。如果其中部分房屋所有权人没有按照谈判达成的协议履行土地使用权的续展合同，那么，应当承担违约责任。这样做，既可以把所有权问题转化为债权问题，在小范围内维护房屋所有权人的利益，同时又能在大的范围内解决土地使用权续展的问题。

其次，政府有关部门提前收回土地使用权，对房屋所有权人财产造成损害时，应当如何处理?一般情况下，政府不能违反合同约定，擅自提前收回土地使用权。但如果是出于公共利益的需要，可以提前收回土地使用权，但是应当给予房屋所有权人合理的补偿。

土地使用权续展期限和费用

在解决土地使用权续展期限和费用问题时，我们必须坚持以下三个原则：第一，统筹兼顾原则，充分考虑到一级市场上土地出让金的计算依据和土地的保值增值情况，考虑到土地使用权人经济承受能力，考虑到前后规定的连续性;第二，有效利用原则，土地使用权续展期限和费用的确定必须有利于土地的充分利用，必须考虑到土地的实际用途;第三，可持续发展原则，制度设计必须有利于土地的不断增值，必须有利于财政收入的持续增加。

现在，不少人希望在内地建立类似于香港的土地批租制度。这是一种脱离实际的想法。作为典型的殖民地，香港在港英政府控制期间，为了从土地中汲取财政收入，创建了独特的土地批租制度。在强调土地政府所有的前提下，为了确保政府正常运转和解决公共设施建设问题，将部分土地用名义地价的方式，租给一些机构。其他大量的土地，公开拍卖，并且将拍卖所得作为政府的财政收入来源。很显然，这是一种带有寄生性、权宜之计性质的土地使用制度，内地绝对不能盲目全盘照搬。

制度设计不周延可能会带来一系列的问题，中国的土地制度必须从长计议。在不改变土地所有制的情况下，应当在土地出让的过程中充分考虑到地上物的使用寿命，争取做到土地使用权与地上物的使用寿命相统一。对于当前房地产开发中已经出现的房屋使用寿命与土地使用权期限不一致的问题，可以根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，在土地使用权期限届满，土地使用权及其地上建筑物、附着物所有权由国家无偿取得。如果重新批租土地，或者进行土地使用权的续展，必将导致土地使用权被房屋所有权所牵制，使得国家的土地所有权变得支离破碎，土地的效用难以发挥。

在明确了土地使用权期限之后，对那些地上建筑物具有长久存续价值的，可以批准土地使用权续展。但要取得新的土地使用权，必须缴纳土地出让金。否则，对于其他土地使用权人来说就是不公平的。土地出让金应当根据土地的市场价值进行计算。如果房屋所有权人不愿意缴纳土地出让金，则可以将地上建筑物捐赠给国家，或者捐赠给他人，由他人缴纳土地出让金。这样的制度设计，并不是为了剥夺公民的财产权，而是为了防止在土地使用权续展中出现新的不公。假如土地使用权人只需要缴纳工本费，就可以继续拥有土地使用权，那么，国家的土地所有权就会落空;假如土地使用权续展费用只是土地的增值部分(土地使用权的费用=土地使用权市场价格-初次缴纳的土地出让金)，那么，国家的土地所有权仍然处于被虚化状态。只有按照土地使用权的市场价格，重新缴纳土地出让金，土地使用权的价值才能得以体现。如果土地使用权人未按合同规定缴纳土地出让金，应当承担违约责任。

总之，在土地国家所有的前提下，公民只能拥有土地的使用权。如果土地使用权长期存在，并且不受土地所有权约束，那么，土地的国家所有也就没有了现实意义。当然，在完善土地使用权的过程中，必须充分考虑到房屋所有权人的切身利益，必须在制度设计上处理好各方面的关系。在笔者看来，我国可以采取土地出让金分期分批缴纳的方式，随时提醒房屋所有权人权利的期限和边界，国家通过及时充分有效地行使自己的土地所有权，实现物尽其用。在必要时，国家还可以征收不动产税，防止部分公民购买房屋，囤积居奇，从中牟利。